把租来的房子再转租给别人

“二房东”在生活中并不鲜见

然而

转租房屋不是随心所欲

必须得到房主的同意

洪雅县一位租房者

在未经房主同意的情况下

将房屋转租给他人

被房主诉至法院

近日，洪雅县法院开庭审理了

一起房屋租赁合同纠纷

6500元租的房 1.2万转租

2020年6月，彭女士与房主黄先生签订《房屋租赁合同》，约定以每年6500元的价格承租洪雅城区某小区房屋，租期5年。2021年7月，彭女士给房屋添置了一些家具家电后，将房屋以1.2万元的价格转租给他人。偶然房主黄先生知晓情况后，向彭女士提出增加租金事宜。两人协商未果。2022年1月，黄先生诉至法院，请求法院判令：解除租赁合同，彭女士返还5500元转租收益，不退还租房保证金1000元。

知晓不能直接视为默认

庭审中，黄先生表示，彭女士违反《房屋租赁合同》约定，在未取得其同意的情况下，私自将房屋转租给他人用于获利。彭女士违约在先，应解除合同，保证金不退，彭女士还应将“非法赚取的5500元收益返还给房主”。

彭女士辩称：转租的事实，黄先生早已知晓，且双方多次在微信上讨论此事，转租到现在已超过6个月，应当视作默认了转租行为。如果黄先生执意解除合同，应退还保证金及添置的财产。

【民法典第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意的，出租人可以解除合同”，第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”】

经依法审理，法院认为：彭女士转租行为到黄先生起诉时尚未达到六个月，所以依照法律的规定，黄先生有权要求解除租赁合同。

至于黄先生主张的退还收益的问题，法律有明确规定：“在租赁期限内因占有、使用租赁物获取的收益，归承租人所有。”彭女士可以不退还转租取得的收益。

法院判决：解除双方房屋租赁合同，被告彭女士应于判决生效之日起三十日内返还房屋；驳回原告黄先生其他诉讼请求。

法官说法：不能擅自转租 

“房屋租赁关系的基础是出租人对承租人的了解和信任。如果承租人擅自转租，不仅会破坏出租人对承租人的信任，而且还将减弱出租人对租赁物的控制，增加租赁物被损毁以及不能收取租金的风险，因此法律规定了承租人转租应当经得出租人的同意或者追认。一方面是保护出租人的合法权益，另一方面也是维护稳定的市场经济秩序。”案件承办法官王雪梅特别提醒：承租人应注意，不能擅自转租房东的房屋，否则将面临解除合同的风险。