案例类型：房屋租赁合同纠纷

推荐单位：眉山市中级人民法院

【案例评析】

该案表面系出租人与承租人（含次承租人）之间因租赁房屋漏水引发的纠纷，实际系受新冠肺炎疫情影响导致景区游客大幅减少，餐饮住宿经营困难引发的房屋租赁合同纠纷。二审承办法官把握纠纷实质，引导双方互谅互让，共同应对疫情影响，积极减损，取得了良好的社会效果。

【依据法律法规及政策】

《中华人民共和国民法总则》第七条;

《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百一十二条、第二百二十六条。

【基本案情及调解（处理）】

2017年2月26日，何某、李某、柳某某三人作为出租方（甲方），符某某作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》。乙方承租甲方位于柳江古镇柳坝街20号的整栋三层房屋经营餐馆、旅馆，租赁期限自2017年4月1日至2026年3月31日止。合同签订后，符某某按约支付了保证金3万元及2017年度房屋租金，经改造后取名为“某思菲菲客栈”进行经营。经出租方同意，符某某于2018年将房屋整体转租给案外人何某文经营至2020年3月31日。期间，符某某曾与李某微信沟通房屋天沟漏水问题。何某文租期届满后不再续租，符某某于2020年3月30日通过微信向李某提出提前退租，李某要求“无条件收回房屋”，双方未达成一致意见。符某某未按合同约定于2020年4月1日交付2020年度的房屋租金。同年4月5日，符某某在未通知出租方的情况下，欲将其拆下的电视机、家具等物品搬出运走，因李某、何某赶来阻止，双方发生激烈争执后报警。

2020年5月19日，符某某以房屋漏水，出租人怠于履行自己的修缮义务严重影响使用为由于起诉至洪雅法院要求解除合同、退还3万元保证金、赔偿违约金3万元。何某、李某、柳某某提起反诉要求符某某继续履行双方签订的合同，如果法院认定双方无法继续履行合同则要求则支付2020年度的租金97020元、违约金97020元、赔偿损失（预期利益）101871元，并按照合同约定对房屋进行修缮。洪雅法院经审理，判决双方继续履行合同，符某某支付何某、李某、柳某某2020年房屋租金97020元，并支付违约金2000元，并驳回了双方其他诉讼请求。

符某某不服一审判决于2020年11月13日提起上诉。眉山中院民二庭受理该案件后，承办法官考虑到该案表面系出租人与承租人（含次承租人）之间因房屋漏水引发的纠纷，实质上系受疫情影响游客人数大幅减少，餐饮住宿经营困难，难以为继，进而导致的房屋租赁纠纷；案涉房屋在疫情后柳江景区旅游已经恢复的情况下因租赁纠纷空置大半年，损失仍在继续增大。在疫情发生后，眉山市中级人民法院制定了《关于审理涉新冠病毒商事案件审理的指导意见》。根据该意见中对涉疫情影响的房屋租赁类案件审理原则，承办法官在庭前向当事人进行了释法说理，并引导双方互谅互让，正确应对疫情影响，尽量采取积极措施减损。双方当事人达成调解协议：解除双方的租赁合同；符某某现存于案涉房屋内的物品均归出租人所有；符某某交纳的30,000元保证金，出租人无需退还；另符某某再补偿出租人7,500元。双方之间就此引发的矛盾纠纷得到了妥善的处理，双方当事人当庭握手言和。